La colocation implique la location d’une résidence principale par plusieurs locataires. Cette relation contractuelle peut se matérialiser par un bail unique signé par tous les colocataires ou par plusieurs contrats, un pour chaque partie occupante. Dans les deux configurations, la colocation est régie par des règles spécifiques.
Quelles sont les spécificités d’un bail pour une colocation ?
Afin de conclure un bail pour une colocation, chaque occupant doit disposer d’une pièce respectant des critères précis :
- Une surface minimale de 9 mètres carrés,
- Un volume minimum de 20 mètres cubes, excluant les espaces communs.
Ces conditions s’appliquent lorsque chaque colocataire signe un contrat de bail individuel. La colocation est ouverte à différents profils, étudiants, travailleurs, jeunes actifs, personnes en contrat d’alternance ou d’intérim.
À noter cependant que dans le cadre de baux individuels, le bailleur peut ajuster la durée du contrat en fonction du statut de chacun. Dans le cadre d’une colocation meublée, la durée du bail peut varier, allant de 9 mois pour un étudiant à 1 an pour un salarié.
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Qu’est-ce que le bail collectif ?
Le bail collectif implique la rédaction d’un contrat unique regroupant toutes les signatures des locataires habitant le même appartement. Par ce contrat, tous les occupants sont conjointement liés. Autrement dit, si l’un des colocataires quitte les lieux, les autres restent responsables du paiement total du loyer. Dans ce contexte, il est essentiel que tous les noms des colocataires soient mentionnés explicitement dans le bail.
Les avantages
Côté propriétaire, le principal avantage est la perception d’un loyer unique chaque mois, indépendamment du niveau d’occupation du logement. Le bail collectif simplifie la gestion du bien puisque les colocataires gèrent librement l’organisation de l’espace, la répartition des chambres, les paiements et les rotations des colocataires.
Autre avantage : les colocataires se connaissent généralement avant d’emménager ensemble, ce qui peut favoriser une stabilité à long terme dans la colocation.
Les inconvénients
Le principal inconvénient du bail collectif est la responsabilité légale des colocataires. Comme expliqué, dans ce type de bail, si un colocataire quitte les lieux, les autres sont légalement responsables de sa part du loyer, même si le propriétaire accepte de ne pas leur facturer les chambres inoccupées. Cette obligation subsiste selon la loi, même si une clause dans le contrat déclare le contraire, cette dernière étant inapplicable juridiquement.
De plus, dans un bail collectif, le propriétaire doit systématiquement rédiger un avenant à chaque arrivée ou départ d’un nouveau colocataire, impliquant la signature de tous les locataires. Cette gestion administrative peut s’avérer fastidieuse et contraignante.
Il est aussi envisageable d’ajouter au contrat une clause de solidarité, obligeant un locataire sortant à verser le loyer pendant une période allant jusqu’à 6 mois après son départ ou jusqu’à l’arrivée d’un nouveau colocataire.
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Qu’est-ce qu’une clause de solidarité ?
Une clause de solidarité est un dispositif inséré dans un contrat de location, notamment dans le cadre d’une colocation. Cette clause stipule que chaque locataire est solidairement responsable du paiement total du loyer et des charges.
En cas de départ d’un des locataires sans substitution par un nouveau locataire, la clause de solidarité maintient la responsabilité financière du locataire sortant. Cela signifie qu’il est tenu de payer sa part du loyer jusqu’à un certain délai après son départ, souvent fixé dans le contrat (par exemple, jusqu’à 6 mois) ou jusqu’à l’entrée d’un remplaçant dans la colocation, selon ce qui est spécifié dans le bail.
Cette clause protège le propriétaire en garantissant le paiement du loyer. Cependant, elle peut être perçue comme contraignante et dissuasive pour les colocataires potentiels, car elle implique une responsabilité financière plus étendue.
Qu’est-ce que le bail individuel ?
Le bail individuel correspond à la gestion d’une colocation qui prend en compte chaque colocataire de manière individuelle. Autrement dit, le propriétaire établit autant de baux qu’il y a de locataires. Par exemple, dans un appartement de 4 chambres, le propriétaire peut établir 4 contrats de bail distincts, un pour chaque chambre. Les espaces communs sont partagés tandis que les chambres sont louées individuellement avec des conditions et des loyers spécifiques.
Les avantages
Le principal avantage du bail individuel réside notamment dans la grande flexibilité accordée aux occupants, tous étant indépendants les uns des autres. Si l’un des colocataires quitte le logement, les autres peuvent demeurer sans être tenus de payer sa part du loyer. La responsabilité de trouver un remplaçant pour le locataire sortant incombe au propriétaire ou à son représentant. À noter qu’avec ce type de bail, l’ajout d’une clause de solidarité est impossible, mais il est envisageable de demander des garanties à chaque colocataire (garantie Visale ou garants physiques).*
Les inconvénients
Ce contrat permet une meilleure optimisation des revenus, car la location par chambre permet d’afficher des loyers plus élevés que dans le cadre d’un bail collectif.*Dans ce contexte, les états des lieux sont requis à chaque arrivée et départ d’un locataire, comme pour une habitation individuelle. Cependant, l’inconvénient majeur réside dans une gestion qui peut devenir très chronophage pour le propriétaire. Le recours aux services d’une agence immobilière est ici fortement recommandé.
Comment choisir entre bail individuel et bail collectif ?
Choisir entre un bail individuel et un bail collectif dépend de plusieurs facteurs, notamment :
- Votre objectif financier. Si vous visez une meilleure rentabilité et une flexibilité dans la gestion des espaces, le bail individuel peut être plus avantageux, car il permet de louer chaque chambre séparément à un loyer potentiellement plus élevé.
- La gestion et la charge administrative. Le bail individuel peut être plus chronophage en termes de gestion avec plusieurs contrats à gérer, contrairement au bail collectif où un seul contrat est établi pour l’ensemble des locataires.
- La stabilité des locataires. Le bail collectif, où les colocataires sont tous liés par un seul contrat, peut favoriser une stabilité plus grande si les colocataires restent plus longtemps ensemble. Le bail individuel permet une rotation plus facile des locataires sans affecter les autres.
- La demande du marché. Votre choix dépend également de la demande locale. Dans certaines régions, la colocation avec un bail collectif est plus courante et recherchée, tandis que dans d’autres, le bail individuel peut attirer plus de locataires.
- Votre tolérance au risque financier. Le bail individuel peut offrir une meilleure protection en cas de défaut de paiement d’un locataire par rapport au bail collectif où la solidarité entre colocataires peut être un risque.
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