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Donner ou refuser le quitus au syndic : quelles conséquences ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 17 décembre 2025

Lors de l’assemblée générale annuelle, le syndic présente sa gestion de l’année écoulée et soumet plusieurs résolutions au vote des copropriétaires. Parmi elles, figure souvent une question un peu technique : le quitus. Faut-il le donner, le refuser, le donner avec réserves ? Et surtout, quelles conséquences cela a-t-il vraiment, en droit, pour le syndic et pour la copropriété ?

Qu’est-ce que le quitus ?

En droit, le quitus est l’acte par lequel un mandant reconnaît que son mandataire a exécuté correctement sa mission et le déclare « quitte » de sa gestion pour une période donnée. En copropriété, le quitus est la décision par laquelle l’assemblée des copropriétaires approuve la gestion du syndic pour l’exercice comptable écoulé. Cette décision est inscrite à l’ordre du jour, votée en assemblée générale, puis consignée dans le procès-verbal. Elle peut concerner un syndic professionnel comme un syndic bénévole ou coopératif. Le quitus n’est toutefois prévu par aucun texte de la loi du 10 juillet 1965 ni du Code civil. Il s’agit d’une pratique courante, mais facultative. La seule décision expressément imposée par les textes est l’approbation des comptes de la copropriété, en application de l’article 1993 du Code civil.

• En savoir plus sur l’assemblée générale de copropriété.

Pourquoi faut-il donner ou non quitus au syndic ?

Donner quitus signifie, en substance, que les copropriétaires considèrent que le syndic a correctement exécuté les missions prévues par son contrat et par la loi : convocation des assemblées dans les délais, tenue de la comptabilité, recouvrement des charges, suivi des travaux, exécution des décisions votées, renégociation éventuelle des contrats, etc. Le quitus joue alors un double rôle :

• Il consacre une forme de reconnaissance de la qualité de la gestion,
• Il constitue une marque de confiance entre le syndicat des copropriétaires et le syndic.

Refuser le quitus traduit au contraire une absence d’adhésion globale à la gestion présentée. Les copropriétaires estiment alors qu’ils ne peuvent pas valider l’ensemble des actes accomplis pendant l’exercice. Le refus ne vaut pas action en justice, mais il maintient ouverte la possibilité d’engager la responsabilité du syndic pour faute de gestion. Il existe enfin une position intermédiaire : le quitus peut être donné avec réserves. Dans ce cas, les copropriétaires mentionnent précisément les actes ou aspects de la gestion qu’ils contestent. Ces réserves sont inscrites dans le procès-verbal et permettent de ne pas couvrir ces points en cas de recours ultérieur.

Comment se déroule le vote du quitus au syndic ?

Le processus suit plusieurs étapes. Le syndic inscrit d’abord la résolution relative au quitus à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle. Avant ce vote, il présente aux copropriétaires un bilan de sa gestion : exécution des décisions de la précédente assemblée, état des impayés, contrats en cours, travaux réalisés, etc. Certains syndics joignent à la convocation un rapport moral et financier, même si la loi ne l’impose pas. L’assemblée se prononce d’abord sur l’approbation des comptes de l’exercice. Ce vote est distinct et obligatoire. Ce n’est qu’ensuite que les copropriétaires votent sur le quitus, sous forme d’une résolution séparée. Lors du vote, plusieurs issues sont possibles :

• Quitus accordé sans réserve,
• Quitus accordé avec réserves mentionnées au procès-verbal,
• Quitus refusé.

Quelle majorité est nécessaire pour donner quitus au syndic ?

En droit de la copropriété, le quitus est voté à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit de la majorité simple des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance lors de l’assemblée. Les abstentions ne sont pas prises en compte dans ce calcul. Si la résolution obtient plus de voix favorables que de voix défavorables parmi les votants, le quitus est adopté. À défaut, il est rejeté.

Que se passe-t-il quand on donne quitus au syndic ?

Lorsque le quitus est accordé sans réserve, il produit des effets juridiques importants. La gestion du syndic pour l’exercice écoulé est ratifiée pour tous les actes portés à la connaissance de l’assemblée générale, tant sur le plan financier qu’administratif. Cette ratification entraîne, en principe, une exonération de la responsabilité contractuelle du syndic pour les actes de gestion concernés. Autrement dit, le syndicat renonce à engager une action en responsabilité pour faute de gestion sur ces actes, dès lors qu’ils étaient connus au moment du vote du quitus. Ce mécanisme présente toutefois plusieurs limites :

• Le quitus ne couvre pas les actes que le syndic aurait volontairement dissimulés ou dont les conséquences n’auraient pas pu être appréciées par l’assemblée.
• Il ne fait pas obstacle à une action en responsabilité délictuelle intentée par un ou plusieurs copropriétaires pour un préjudice personnel.
• Il ne vaut que pour l’exercice concerné et ne préjuge pas de la gestion antérieure ou future.

Lorsque le quitus est donné avec réserves, les actes visés par ces réserves ne sont pas couverts. Les copropriétaires conservent la possibilité de mettre en cause le syndic sur ces points spécifiques.

Que se passe-t-il en cas de refus de quitus au syndic ?

Le refus de quitus manifeste une méfiance envers la gestion du syndic pour l’exercice écoulé. Les copropriétaires indiquent ainsi qu’ils ne souhaitent pas valider globalement ses actes de gestion. Sur le plan juridique, le refus de quitus n’a pas pour effet de mettre immédiatement fin au mandat. Le syndic reste en fonction jusqu’au terme prévu par son contrat ou jusqu’à une éventuelle révocation votée dans les formes légales. Il n’existe pas de mécanisme automatique de révocation lié au seul refus de quitus. En revanche, ce refus a plusieurs conséquences pratiques :

• Il maintient la possibilité, pour le syndicat des copropriétaires, d’engager la responsabilité contractuelle du syndic pour faute de gestion relative à l’exercice.
• Il peut contribuer à détériorer la relation de confiance entre copropriétaires et syndic.
• Il constitue souvent un signal préalable à une mise en concurrence et, éventuellement, à un changement de syndic.

Si les copropriétaires souhaitent aller au-delà du simple refus de quitus, ils doivent inscrire à l’ordre du jour la révocation du syndic, justifiée par un motif légitime et sérieux (manquements répétés, décisions non exécutées, défaut de diligence manifeste, etc.). Cette révocation se vote à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 et doit s’accompagner de la désignation d’un nouveau syndic.

Quelles sont les différences entre le quitus au syndic et l’approbation des comptes de copropriété ?

Quitus et approbation des comptes sont deux décisions distinctes, souvent votées lors de la même assemblée générale, mais qui ne poursuivent pas le même objectif. L’approbation des comptes concerne exclusivement la gestion comptable de l’exercice : conformité des dépenses au budget prévisionnel, exactitude des écritures, validation des charges, clôture de l’exercice et régularisation éventuelle. Elle est obligatoire et doit faire l’objet d’une résolution propre.

Le quitus, lui, porte sur la gestion globale du syndic : qualité de l’administration de l’immeuble, suivi des décisions, gestion des travaux, recouvrement des impayés, relation avec les fournisseurs et les copropriétaires. Il n’est pas imposé par la loi et reste facultatif, même s’il est fréquemment proposé à l’ordre du jour. Dans les deux cas, la décision se vote à la majorité de l’article 24. Mais, en principe, l’assemblée doit se prononcer séparément sur l’approbation des comptes et sur le quitus, afin d’éviter toute confusion sur la portée de chaque vote.