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Honoraires du syndic pour les travaux en copropriété : règles, calcul et négociation

Rédigé par Elodie FUENTES le 22 octobre 2026

Relu et validé par Éric FELIS

Lorsqu’une copropriété prévoit des travaux importants, il arrive que le syndic perçoive des honoraires spécifiques. Voici les règles applicables en 2026 en matière d’honoraires du syndic sur travaux, ainsi que les principaux points à contrôler avant le démarrage du chantier.

Quels sont les travaux concernés par des honoraires du syndic ?

Le syndic peut demander une rémunération particulière pour assurer le suivi administratif, comptable, financier ou, selon les missions qui lui sont confiées, technique des travaux qui ne relèvent pas de la gestion courante de la copropriété. 

Voici une liste non exhaustive des types de travaux concernés par une facturation supplémentaire du syndic :

• Les travaux de conservation ou d’entretien importants de l’immeuble, comme une réfection complète de toiture, un ravalement conséquent ou une reprise de la structure ;
• Les travaux portant sur les équipements communs, hors maintenance courante, comme le remplacement d’une chaudière collective ou d’un ascenseur ;
• Les travaux d’amélioration de l’immeuble ;
• La transformation ou l’ajout d’un équipement collectif ;
• L’aménagement ou la création de locaux communs ;
• Les travaux de surélévation ou d’affouillement du sol ;
• Certaines études techniques, comme les diagnostics, audits et consultations ;
• De façon générale, les travaux qui ne sont pas liés à la maintenance ou au fonctionnement habituel des parties et équipements communs.

La réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif ou d’un audit énergétique peut également justifier une rémunération supplémentaire du syndic.

Sur le terrain, le critère principal pour rémunérer un syndic pour des travaux d’ampleur est le suivant : les dépenses concernées ne doivent pas être comprises dans le budget prévisionnel de fonctionnement de la copropriété. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 distingue les dépenses courantes, couvertes par le budget prévisionnel, des dépenses de travaux votées séparément par l’assemblée générale.

Le fait qu’un chantier figure dans le plan pluriannuel de travaux ne dispense pas d’un vote spécifique. Chaque opération doit être soumise à l’assemblée générale avec son financement et, le cas échéant, les honoraires demandés par le syndic.

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Quels travaux n’ouvrent pas droit à rémunération supplémentaire ?

Les travaux d’entretien courant et de maintenance sont préalablement couverts par le forfait de gestion courante du syndic. Ils ne peuvent en aucun cas être facturés en plus.

Les travaux de maintenance comprennent notamment :

• Les petites réparations ;
• Les interventions destinées à maintenir l’immeuble en bon état ;
• Les opérations qui visent à prévenir la défaillance d’un équipement commun ;
• Les vérifications périodiques obligatoires des équipements collectifs ;
• Le remplacement d’un élément commun, comme une pièce de chaudière ou d’ascenseur, lorsque ce remplacement est déjà compris forfaitairement dans le contrat d’entretien ou de maintenance.

Ainsi, la copropriété ne paie pas deux fois une prestation : une première fois dans le forfait annuel de gestion courante, puis une seconde fois en tant qu’honoraires de travaux.

Quel est le cadre légal des honoraires du syndic pour des travaux ?

Le régime actuel du syndic de copropriété est établi principalement sur les textes de loi suivants :

• La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ;
• L’article 18-1 A de cette loi, consacré à la rémunération du syndic ;
• L’article 14-1, qui distingue le budget prévisionnel des dépenses de travaux ;
• Les articles 44 et 45 du décret du 17 mars 1967, qui définissent les travaux hors budget et les travaux de maintenance ;
• L’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, qui contient le contrat type de syndic, notamment son point 7.2.5 relatif aux travaux et études techniques.

L’article 18-1 A prévoit que les travaux qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel et votés par l’assemblée générale peuvent faire l’objet d’honoraires supplémentaires. Ces honoraires doivent être votés au cours de la même assemblée que les travaux et selon la même majorité. Le calcul doit se faire sur la base d’un pourcentage du montant hors taxes des travaux, avec un taux dégressif établi en fonction des caractéristiques du chantier.

L’apport de la loi ALUR

La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue renforcer l’encadrement de la rémunération des syndics. Elle précise que la gestion courante est rémunérée par un forfait et que seules certaines prestations peuvent faire l’objet d’honoraires complémentaires.

Le décret du 26 mars 2015 a quant à lui instauré le contrat type de syndic et précise les catégories de prestations qui peuvent être facturées en dehors du forfait habituel.

L’objectif de cet encadrement juridique est d’empêcher l’application d’honoraires de travaux en supplément, de façon systématique.

Les évolutions issues de la loi ELAN

L’ordonnance du 30 octobre 2019, adoptée sur habilitation de la loi ELAN, a supprimé de l’article 18-1 A l’interdiction expresse de mentionner, même à titre indicatif, un barème d’honoraires pour travaux.

Comment sont-ils calculés ?

Pour comprendre comment les frais complémentaires de syndic pour travaux sont définis, il faut regarder du côté du montant des travaux.

Le principe du taux dégressif en pourcentage du montant HT des travaux

La formule appliquée de façon  générale est la suivante :

Honoraires du syndic HT = montant HT des travaux × taux voté par l’assemblée générale

La loi n’impose aucun taux précis : chaque syndic fixe librement sa proposition. Elle exige toutefois que le taux soit dégressif selon l’importance des travaux. Concrètement, le pourcentage doit diminuer par tranches à mesure que le montant du chantier augmente.

Quels sont les interdits ?

Les honoraires du syndic sur travaux ne peuvent pas être calculés ou facturés n’importe comment.

Sont notamment à écarter :

• Un honoraire forfaitaire fixe sans rapport avec le montant du chantier ;
• Une facturation au temps passé ou sous forme de vacations horaires pour les prestations relevant spécifiquement du point 7.2.5 ;
• Un pourcentage appliqué au montant TTC des travaux ;
• Un taux qui ne présente aucun caractère dégressif ;
• Des honoraires appliqués à des travaux d’entretien courant ou de maintenance ;
• Une facturation automatique fondée uniquement sur un barème indicatif ;
• Le prélèvement d’honoraires qui n’ont pas été votés par l’assemblée générale ;
• La fixation des honoraires après l’exécution du chantier.

Le contrat type distingue expressément les honoraires de syndic de travaux des autres prestations particulières, lesquelles peuvent être parfois facturées au forfait ou à l’heure. Pour les travaux et études techniques visés au point 7.2.5, le calcul en pourcentage du montant hors taxes reste la règle.

Une attention particulière doit également être portée aux missions qui incombent au syndic. Lorsque la copropriété mandate un architecte, un bureau d’études ou un maître d’œuvre, leurs prestations sont à distinguer de celles du syndic. Le syndic joue un rôle administratif, comptable ou financier, et il faut être attentif à ne pas rémunérer deux intervenants pour une même mission.

Comment sont votés les honoraires du syndic pour travaux en AG ?

Les honoraires doivent être examinés lors de la même assemblée générale que celle pour les travaux concernés.

Ils sont soumis à la règle de majorité, comme pour le chantier. Par exemple, lorsque les travaux sont adoptés à la majorité de l’article 24 ou de l’article 25 de la loi de 1965, les honoraires correspondants suivent la même majorité.

Pour que le vote soit suffisamment précis, la convocation doit indiquer :

• Le montant prévisionnel hors taxes des travaux ;
• Le taux proposé par le syndic ;
• Le montant prévisionnel des honoraires HT et TTC ;
• Les missions confiées au syndic ;
• Les modalités d’exigibilité des honoraires ;
• Le traitement prévu en cas d’avenant ou de modification du coût du chantier.

Pour une meilleure lisibilité et afin de faciliter une éventuelle contestation, il est préférable de distinguer la décision relative aux travaux de celle portant sur les honoraires du syndic, tout en les soumettant au vote au cours de la même assemblée.

Le texte doit ensuite préciser les conditions de règlement et les éventuelles limites applicables en cas de modification du marché.

Peut-on négocier les honoraires du syndic sur les travaux ?

Oui. Les honoraires du syndic sur travaux ne sont fixés ni par la loi ni par une grille réglementée. Ils se négocient donc chantier par chantier, avant l’assemblée générale qui vote les travaux, idéalement entre le syndic et le conseil syndical.

La négociation des honoraires du syndic peut notamment prendre en compte :

• Le montant et la durée du chantier ;
• Le nombre d’appels de fonds à établir ;
• La fréquence des réunions et des visites de chantier ;
• L’existence d’un architecte ou d’un maître d’œuvre ;
• Le nombre de devis et de marchés à administrer ;
• Les formalités relatives aux assurances ;
• La gestion de subventions ou d’un emprunt collectif ;
• Le nombre d’avenants prévisibles ;
• Le suivi comptable et les informations à fournir aux copropriétaires ;
• La complexité technique ou administrative de l’opération.

Un chantier de copropriété avec des travaux importants ne justifie pas nécessairement un taux élevé d’honoraires. Certaines actions de la part du syndic peuvent s’ajouter avec la complexité de la mission, mais pas toujours de façon proportionnelle au montant des travaux. C’est pourquoi la loi impose un taux dégressif.

Le conseil syndical peut réclamer au syndic le détail de ses missions et lui demander de justifier son taux. Il peut également comparer la rémunération proposée avec le temps de travail estimé et les honoraires des autres acteurs du chantier. Les critères comme le nombre de visites, les appels de fonds, la souscription d’assurances ou la gestion des marchés permettent d’engager une négociation sur des éléments concrets.

Il faut également penser à fixer les points suivants :

• Un montant maximal d’honoraires ;
• Une liste précise des prestations incluses ;
• Un échéancier lié à l’avancement réel du chantier ;
• L’obligation d’un nouveau vote pour toute rémunération relative à des travaux supplémentaires importants.

Les honoraires de travaux figurent-ils dans le contrat de syndic ?

Le contrat type d’un syndic mentionne les règles applicables aux prestations pouvant être effectuées dans le cadre de travaux et d’études techniques. Toutefois, le taux définitif qui s’applique à chaque chantier n’est pas défini de façon systématique.

Un taux indicatif d’honoraires du syndic n’est pas automatiquement inscrit dans les frais de copropriété. Les honoraires définitifs doivent être négociés et votés au moment de l’assemblée générale qui se prononce sur le chantier.

Que se passe-t-il si le coût final des travaux dépasse le devis initial ?

Un dépassement du coût des travaux n’autorise pas, à lui seul, le syndic à augmenter automatiquement ses honoraires.

La rémunération du syndic doit être fixée avant le début des travaux, dans la résolution votée par l’assemblée générale. Lorsqu’elle est calculée sur le montant des travaux votés, un dépassement du coût du chantier ne modifie pas automatiquement la base approuvée.

En cas de travaux supplémentaires ou d’avenants importants, une nouvelle décision de l’assemblée générale peut être nécessaire. Les honoraires supplémentaires du syndic doivent alors être impérativement présentés et votés : ils ne peuvent pas être prélevés à l’initiative du syndic sans autorisation des copropriétaires. 

Pour prévenir les litiges sur le sujet, il faut indiquer précisément à quoi correspond le pourcentage d’honoraire :

• Au montant HT initialement voté ;
• Au montant HT facturé, dans la limite d’un plafond ;
• Ou aux travaux supplémentaires faisant l’objet d’un vote par la suite.

Le syndic a-t-il droit à des honoraires pour les travaux de maintenance courante ?

Non. Les travaux d’entretien courant d’une copropriété, les petites réparations et les opérations de maintenance sont compris dans le forfait annuel de gestion courante.

Le syndic ne peut donc pas demander une rémunération de plus pour le suivi de ce type d’interventions, même si plusieurs devis ont été sollicités ou si l’opération nécessite des échanges avec une entreprise.

C’est la même réglementation pour le remplacement d’un élément d’équipement collectif lorsque celui-ci est déjà couvert par le contrat de maintenance, ainsi que pour les vérifications réglementaires qui ont lieu périodiquement.

En revanche, une rénovation lourde ou le remplacement complet d’un équipement, non couvert par le contrat d’entretien et voté comme un chantier à part, peut ouvrir droit à des honoraires spécifiques.