Nous vous proposons un modèle de règlement de copropriété gratuit pour structurer votre document. Identification de l’immeuble, description des lots, règles de vie, répartition des charges, organisation de la copropriété, télécharger un document fiable et complet. Ce modèle est une base de travail que vous pouvez adapter à votre copropriété. Découvrez.
Qu’est-ce que le règlement de copropriété et à quoi sert-il ?
Le règlement de copropriété est le document officiel de référence de l’immeuble soumis au statut de la copropriété. Sa nature est à la fois contractuelle et réglementaire. Tous les occupants, qu’ils soient propriétaires ou locataires doivent se soumettre au règlement de copropriété de leur immeuble.
Il définit clairement les droits et les obligations des habitants de la copropriété ainsi que l’usage des parties communes et les règles de gestion de l’immeuble. On y trouve la désignation des parties privatives et des parties communes, leurs conditions d’utilisation et permet d’organiser la partie administrative de la copropriété.
L’ANIL (L’Agence nationale pour l’information sur le logement) rappelle que ce document « organise la vie collective ». Il peut être consulté par les occupants de la copropriété et son syndic, qui s’y réfèrent lors de travaux, de litiges entre copropriétaires ou pour la vente de biens.
- Tout savoir sur le règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété est-il obligatoire ?
Pour tout immeuble régi par la loi du 10 juillet 1965, la présence d’un règlement de copropriété à disposition des résidents est obligatoire. L’ANIL indique qu’il doit être rédigé à la création de la copropriété et que son contenu doit être accessible à l’ensemble des copropriétaires.
Modèle de règlement de copropriété à télécharger
Le modèle de règlement de copropriété proposé par SGL Immo reprend la structure plébiscitée par les organismes publics :
- Un chapitre descriptif détaillant la division et la désignation des lots présents dans la copropriété ;
- Un chapitre dédié à la destination de l’immeuble et de ses lots ;
- Un chapitre sur les conditions d’usage des parties privatives et des parties communes ;
- Un chapitre sur la répartition des charges entre copropriétaires et les modalités de gestion de l’immeuble.
Attention, ce modèle doit être vérifié et approuvé par un notaire, il ne substitut pas à ses fonctions.
RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Préambule
Le présent règlement de copropriété est établi conformément aux dispositions légales en vigueur, d’après la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 organisant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il s’impose à tous les copropriétaires, à leurs ayants droit et aux occupants.
Article 1 : Définition et objet
Le règlement a pour objet :
- de définir la répartition de la propriété entre parties privatives et parties communes ;
- d’énoncer les droits et obligations des copropriétaires ;
- de fixer les règles d’usage des parties communes et privatives ;
- d’organiser la gestion et l’administration de la copropriété ;
- de prévoir la répartition des charges.
Article 2 : Désignation de l’immeuble
- L’immeuble en copropriété est situé [adresse complète], cadastré section […] n° […].
- Description succincte de l’immeuble (nombre de niveaux, nombre de lots, ascenseurs, parkings, etc.).
Article 3 : Parties privatives et parties communes
3.1 Parties privatives
- Sont parties privatives :
- les appartements et locaux à l’usage exclusif des copropriétaires ;
- les annexes privatives désignées à l’état descriptif de division.
3.2 Parties communes
- Sont parties communes :
- le terrain, les murs porteurs, les toitures, les halls, escaliers, etc. ;
- les installations communes de service.
3.3 Parties communes à jouissance privative
- Le cas échéant, précisions des zones réservées à jouissance privative (jardins, balcons, …).
Article 4 : Destination de l’immeuble
- L’immeuble est destiné à usage d’habitation (ou mixte si applicable). Aucune activité commerciale ou professionnelle ne peut être exercée sans accord de l’assemblée générale, si cela trouble la tranquillité ou la destination de l’immeuble.
Article 5 : Usage des parties privatives
- Chaque copropriétaire peut librement utiliser ses parties privatives sans porter atteinte aux droits des autres, ni à la destination de l’immeuble. Il lui est interdit :
- d’entreposer des objets dangereux ;
- de troubler la tranquillité par des nuisances sonores ;
- de modifier l’aspect extérieur sans accord préalable.
Article 6 –: Usage des parties communes
6.1 Règles générales
- Les parties communes doivent rester dégagées et accessibles à tous. Aucun objet personnel ne peut y être entreposé sans accord.
6.2 Accès
- L’accès est réservé aux copropriétaires, occupants et visiteurs autorisés. Toute installation ou occupation privative est interdite sans décision de l’assemblée générale.
Article 7 : Répartition des charges de copropriété
- Les charges sont réparties entre copropriétaires selon les tantièmes définis à l’état descriptif de division. Elles comprennent :
- charges générales (entretien, assurance, syndic, etc.) ;
- charges particulières selon les services rendus.
Article 8 : Syndic
- La désignation, les pouvoirs et la durée du mandat du syndic sont conformes aux décisions prises par l’assemblée générale. Le syndic représente le syndicat des copropriétaires pour l’exécution du règlement et de ses décisions.
Article 9 : Assemblée générale
- Les modalités de convocation, quorum, majorités requises et pouvoirs de l’assemblée générale sont définies par la loi et complétées par le présent règlement le cas échéant.
Article 10 : Modifications du règlement
- Toute modification du présent règlement requiert l’unanimité ou la majorité définie par les dispositions légales applicables pour les sujets concernés.
Comment rédiger le règlement ?
La rédaction du règlement de copropriété dépend du type de bien :
- Une copropriété en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) : il doit être rédigé par le notaire du promoteur avant la vente des différents appartements qui sortiront de terre ;
- Lorsque l’immeuble est déjà construit et divisé en différents lots, le règlement de copropriété est très souvent réalisé par le propriétaire de l’immeuble, mais toujours par acte notarié.
Sur le terrain, nous vous conseillons de vous appuyer sur un modèle structuré comme celui proposé gratuitement par SGL ou sur les sites officiels. Listez avec précision les lots de la copropriété et leurs caractéristiques, tout en anticipant les règles de vie à appliquer par les copropriétaires.
Le document doit ensuite être authentifié par un notaire et publié au service de la publicité foncière.
Que doit-il contenir ?
Les sources officielles et les guides spécialisés convergent sur le contenu à renseigner dans un règlement de copropriété.
Les règles de vie dans l’immeuble
Le règlement de copropriété permet de fixer les règles de vie pratique en collectivité. Les conditions d’utilisation des logements, les horaires autorisés pour certains travaux, l’ interdiction éventuelle d’accrocher du linge aux fenêtres ou autre équipement ménager ou électronique, les limites de bruit ou de certaines activités pouvant être gênantes pour la vie en copropriété. Ces restrictions doivent rester justifiées par la destination de l’immeuble ; c’est à dire s’il s’agit d’un immeuble d’habitation, de commerce, mixte, etc…
Parties communes et parties privatives
Les parties privatives et les parties communes doivent être clairement désignées dans le règlement de copropriété, ainsi que les parties communes spéciales quand il y a lieu. Les parties communes à jouissance privative comme les jardins, les terrasses et les balcons doivent également être mentionnées.
Cette distinction est importante pour définir le taux de dépense de chaque propriétaire lors de travaux ou d’entretien. En cas de silence ou de contradiction des titres, la loi et la jurisprudence posent une présomption de communauté pour certaines parties, ce qui renforce l’importance d’une rédaction précise dans le règlement.
La répartition des charges
La loi du 10 juillet 1965 impose que le règlement de copropriété contienne les règles de répartition des charges pour tous les copropriétaires. Pour chacun des lots de la copropriété, la quote-part de charges doit être indiquée en prenant soin de différencier les éléments suivants :
- Les charges liées à la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble ;
- Les charges relatives au fonctionnement et à l’entretien des équipements communs et aux services de la copropriété.
Le calcul des quotes-parts en corporéité s’effectue en fonction de plusieurs critères, comme la superficie du lot, les services utilisés pour chacun d’entre eux, etc.
La détention d’animaux
Le règlement de copropriété peut prévoir une clause pour la détention d’animaux, liée au nombre d’animaux détenus par lot, aux nuisances qu’ils occasionnent, mais aussi aux animaux considérés comme dangereux. En revanche, les organismes de défense des copropriétaires et certains jugements rappellent qu’une interdiction générale et absolue de posséder un animal familier est considérée comme illicite, de même que toute clause discriminatoire liée au type de propriétaire ou d’occupant.
Quelles sont les clauses abusives ou interdites ?
Une clause est dite interdite ou abusive dans le règlement de copropriété lorsqu’elle ne respecte pas le code juridique de la loi du 10 juillet 1965 ou lorsqu’elle impose un règlement disproportionné aux copropriétaires en fonction du caractère de l’immeuble. Il faut également qu’il soit équilibré entre les différents copropriétaires.
Peuvent être considérées comme clauses abusives dans un règlement de copropriété une mention d’interdiction de détention d’animaux domestiques, quelques mentions au sujet d’une distinction de couleurs de peau ou d’appartenance à une religion (interdiction de vente d’un bien, de location d’un logement, etc.).
Les exemples classiquement cités par les associations et la doctrine sont les suivants :
Une clause jugée abusive ou illicite peut entraîner l’annulation du règlement de copropriété.
Peut-on modifier un règlement de copropriété déjà créé ?
Lorsque la vie de l’immeuble change, mais aussi la législation, le règlement de copropriété peut être réécrit. Dans ce cas, pour pouvoir le modifier, un vote en Assemblée générale doit avoir lieu. Que ce soit pour la suppression d’une clause obsolète, la mise à jour de formulations, le renvoi vers un nouveau texte de loi, la majorité simple suffit à modifier le règlement de copropriété. En revanche, dans le cas de modifications lourdes du document initial (comme un changement de destination de l’immeuble, ou une nouvelle répartition des charges), c’est la majorité renforcée ou l’unanimité qui permettra d’appliquer la réécriture du règlement de copropriété.
Quoi qu’il en soit, la décision doit être adoptée en assemblée générale puis actée par un acte notarié modificatif et publiée au service de la publicité foncière. Il s’agit d’effectuer la même procédure qu’à l’écriture du règlement initial.
Le rôle du syndic : faire respecter le règlement
C’est au syndic de veiller à l’application du règlement de copropriété. En cas de nuisance, c’est à lui de rappeler les règles de copropriété aux occupants de l’immeuble. Il commence généralement par faire une demande par écrit. Dans le cas où le règlement de copropriété ne serait pas respecter, le syndic peut intenter une action en justice auprès de l’occupant concerné pour faire respecter les clauses du règlement de copropriété.
Le syndic veille également à ce que les décisions de l’assemblée générale modifiant le règlement soient appliquées, et à ce que les documents mis à la disposition des copropriétaires (règlement, annexes, décisions) soient à jour.
Questions réponses
Où puis-je consulter le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété doit être accessible à tous les occupants, qu’il s’agisse des locataires ou des propriétaires. Ce dernier doit être transmis en cas de vente ainsi qu’au moment de la signature du bail. Le syndic doit conserver un exemplaire du règlement de copropriété, lequel doit être mis à disposition des copropriétaires en cas de demande de consultation. Il peut être conserver via une plateforme en ligne, consultable rapidement par tous les copropriétaires. Enfin, le règlement de copropriété peut être réclamé auprès du service de publicité foncière.
Quand doit-il être rédigé ?
Le règlement de copropriété doit être rédigé à la création de la copropriété. En VEFA, il est établi avant la vente des lots de la copropriété et pour un immeuble ancien, il doit être rédigé avant la division des lots.
