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Quelles normes doivent être respectées pour les parties communes d’une copropriété ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 29 avril 2024

Modifié par Maeva FLORICOURT le 15 octobre 2026

Relu et validé par Alexandre Berges

La sécurité des parties communes d’une copropriété est un enjeu majeur qui garantit la protection des résidents. Le rôle du syndic est essentiel dans cette démarche. Celui-ci se charge, en effet, d’assurer le respect des normes en matière d’électricité, de sécurité incendie et d’éclairage.

Quelles sont les normes électriques à respecter ?

Dans un immeuble de copropriété, la conformité aux normes électriques est régie par la législation.

Norme NF C 15-100 pour les parties communes

Les installations électriques d’un immeuble doivent respecter la norme NF C 15-100¹. Cette norme vise à protéger les occupants contre les risques d’accidents électriques en définissant des règles de sécurité strictes. Voici quelques-unes de ses principales exigences :

• Les parties communes doivent être équipées d’un éclairage suffisant pour assurer la sécurité et le confort des occupants. Les luminaires doivent être placés de manière à éclairer uniformément les espaces.
• Des prises de courant doivent être installées dans les parties communes pour des usages spécifiques, tels que l’entretien, le nettoyage ou pour des équipements électriques nécessaires à la sécurité du bâtiment.
• Les parties communes doivent être alimentées par un circuit électrique séparé de celui des logements ou des locaux individuels.
• Des dispositifs de protection contre les surintensités, comme les disjoncteurs divisionnaires, ainsi que des dispositifs différentiels protégeant contre les défauts d’isolement, doivent être installés pour assurer la sécurité des installations électriques.
• Ces installations doivent être accessibles pour l’entretien et les interventions nécessaires.
• Des dispositifs de signalisation doivent être installés pour indiquer les issues de secours, les boîtes de secours électriques, etc.
• Ces installations électriques doivent enfin respecter les normes de sécurité incendie pour minimiser les risques et faciliter l’évacuation en cas d’urgence.

Tout savoir sur les règles des parties communes en copropriété

Diagnostic électrique (état de l’installation intérieure d’électricité)

Pour les installations de plus de 15 ans, un diagnostic électrique, réalisé selon la méthode fixée par l’arrêté du 28 septembre 2017, est obligatoire lors de la vente ou de la mise en location d’un logement². Bien que cette obligation concerne principalement les parties privatives, il est tout aussi important de s’assurer que les parties communes respectent également les normes électriques pour la sécurité de tous les habitants de l’immeuble.

Ce diagnostic permet de vérifier la sécurité des installations électriques et de détecter d’éventuels dysfonctionnements ou risques. Concrètement :

• Il évalue si les installations électriques sont protégées contre les surintensités, les risques d’électrocution et d’incendie.
• Il détecte les câbles endommagés, les prises défectueuses, les circuits surchargés, etc.
• Il évalue les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, sans constituer un contrôle de conformité à la norme NF C 15-100.
• Il identifie également les zones à risque d’incendie, les câbles non protégés, les prises mal positionnées, etc.

Normes d’éclairage dans les parties communes

La réglementation impose un niveau d’éclairage minimal dans les parties communes d’une copropriété. Pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs, l’arrêté du 24 décembre 2015 (article 10)³ fixe, selon les zones, un éclairement moyen minimal, exprimé en lux :

• 20 lux pour le cheminement extérieur accessible, les escaliers extérieurs, les coursives, les locaux communs non couverts et les parcs de stationnement ;
• 100 lux pour les circulations intérieures horizontales et l’intérieur des locaux collectifs couverts ;
• 150 lux pour chaque escalier intérieur.

Pour l’éclairage intérieur des parties communes de l’immeuble, le syndic de copropriété doit veiller à ce qu’il soit adéquat au niveau :

• Du hall d’entrée ;
• Des escaliers et des couloirs ;
• Du local à poubelles et de la chaufferie ;
• De l’intérieur des ascenseurs.

Quant à l’éclairage extérieur de la copropriété, il doit être suffisant pour assurer une circulation sécurisée. Le syndic doit veiller à ce que l’éclairage entre l’immeuble et le parking soit adéquat. Les luminaires extérieurs doivent également être étanches avec si possible un indice de protection IP d’au moins 44 pour résister à toutes les conditions météorologiques.

Comment demander un diagnostic pour vérifier que les normes sont respectées ?

Pour rappel, le syndic de copropriété est responsable envers les copropriétaires et les tiers en cas d’accident ou d’incident survenant dans les parties communes. Ainsi, pour vérifier le respect des normes, le syndic devra réaliser un audit complet des installations électriques de la copropriété.

L’installation électrique dans un immeuble nécessite une expertise précise sur les colonnes d’électricité, leur distribution et les mesures de sécurité en cas de panne ou de surcharge. Il est important de faire appel à des électriciens professionnels. Pour une installation électrique neuve ou entièrement rénovée, une attestation de conformité, visée par le Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (Consuel), est exigée avant la mise sous tension⁴. Concrètement, la copropriété devra suivre ces étapes :

• Demander des propositions de devis. Le syndic peut solliciter différents prestataires spécialisés dans les diagnostics pour obtenir des devis détaillés.
• Inclure la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Si le coût du diagnostic est élevé, il est préférable de soumettre la proposition à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.
• Valider le budget. Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires voteront pour approuver le budget nécessaire à la réalisation de la prestation.
• Choisir le prestataire. Une fois le budget approuvé, le syndic peut sélectionner le prestataire qui effectuera le diagnostic.
• Réceptionner le rapport. Après l’inspection, le prestataire remettra un rapport détaillé indiquant les éventuelles non-conformités aux normes en vigueur et les recommandations pour y remédier.
• Planifier les actions. Sur la base du rapport, le syndicat des copropriétaires devra décider des actions à entreprendre pour mettre les parties communes en conformité avec les normes.

Quelles sont les normes de sécurité incendie à respecter dans un immeuble ?

Dans les bâtiments à forte fréquentation, les normes de construction et d’aménagement sont particulièrement strictes. Pour les bâtiments d’habitation, il existe différentes normes de sécurité incendie à respecter :

• Les nouveaux bâtiments doivent respecter la norme de protection incendie établie par l’arrêté du 31 janvier 1986, qui classe les habitations en quatre familles en fonction de leur hauteur et de l’accessibilité pour les secours.
• Les immeubles de grande hauteur (IGH) sont définis par l’article R. 146-3 du Code de la construction et de l’habitation⁵. Sont considérés comme IGH les bâtiments qui dépassent un certain seuil de hauteur, soit 50 mètres pour les immeubles d’habitation et 28 mètres pour les autres. Des règles spécifiques régissent leur construction et leur sécurité, comme indiqué à l’article R. 146-9.

Quelles sont les normes pour un ascenseur dans un immeuble ?

Pour être conforme aux normes, un ascenseur installé avant le 27 août 2000 doit avoir été équipé des dispositifs de sécurité prévus par le Code de la construction et de l’habitation, notamment des serrures contrôlant la fermeture et le verrouillage des portes palières, un dispositif de détection de présence protégeant contre le choc des portes coulissantes, un système de téléalarme et un éclairage de secours en cabine⁶. Les échéances de cette mise en sécurité (2010, 2014 et 2018) étant passées, une mise aux normes est nécessaire si ces équipements manquent. La réglementation n’impose pas, en revanche, de porte de cabine coulissante et automatique.

• À lire sur ce sujet : la loi change pour les pannes d’ascenseur

Quelles normes vérifier lors de la visite d’une copropriété ?

Lors de la visite d’une copropriété, plusieurs normes doivent être vérifiées pour assurer la sécurité et le confort des résidents. Voici quelques-unes que vous devriez prendre en compte.

Les normes de sécurité incendie

• Vérifiez la présence et le bon fonctionnement des extincteurs, des détecteurs de fumée, des alarmes incendie et des issues de secours.
• Assurez-vous que les couloirs et les escaliers sont dégagés et que les portes coupe-feu sont en bon état de fonctionnement.
• Contrôlez si l’éclairage de secours est présent et opérationnel.

Les normes d’accessibilité

• Vérifiez si l’immeuble est accessible aux personnes à mobilité réduite, notamment la présence de rampes d’accès et d’ascenseurs adaptés.
• Assurez-vous que la signalétique est claire et lisible pour les personnes malvoyantes.

Les normes électriques

• Contrôlez l’état général de l’installation électrique, en veillant notamment à ce que les câbles soient bien protégés et que les prises soient sécurisées.
• Vérifiez que l’éclairage des parties communes est suffisant et fonctionne correctement.

Les normes de sécurité des ascenseurs

• Contrôlez l’état général de l’ascenseur, mais également la cabine et les portes.

Les normes environnementales

• Vérifiez la présence de conteneurs appropriés pour le tri sélectif et le ramassage régulier des déchets.
• Si possible, renseignez-vous sur l’isolation thermique de l’immeuble.

Les autres normes

• Contrôlez s’il y a des signes d’infiltration d’eau ou d’humidité dans les parties communes.
• Assurez-vous que les portes d’entrée sont sécurisées et que les serrures fonctionnent correctement.