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Qu’est-ce que le Diagnostic Technique Global (DTG) ?

Obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, le DTG permet de mettre le doigt sur des anomalies sécuritaires et de prévoir des travaux en conséquence. Découvrez en quoi consiste le Diagnostic Technique Global.

À quoi correspond le Diagnostic Technique Global (DTG) ?

Depuis le 24 mars 2014, la loi Alur intègre le DTG (Diagnostic Technique Global) dans la réglementation de certaines copropriétés. Cette évaluation technique sur l’état général d’un immeuble permet de déterminer si ce dernier respecte les normes de sécurité en vigueur. Les copropriétaires peuvent s’appuyer sur ce document pour réaliser des travaux d’amélioration ou d’urgence dans la copropriété, mais également dans le cadre de la rénovation énergétique. Dans le DTG, une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble est également réalisée.

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À quoi sert-il ?

Qu’il soit obligatoire ou facultatif, le DTG permet de lister un certain nombre de recommandations de travaux à effectuer pour améliorer la sécurité et/ou les performances thermiques du bâtiment. Présenté en assemblée générale des copropriétaires (à la première assemblée qui suit sa réalisation), le Diagnostic Technique Global permet également de statuer sur un budget et le lancement des travaux nécessaires à l’amélioration des conditions de vie de la copropriété.

Pour quels immeubles le DTG est-il obligatoire ?

Le DTG est obligatoire dans un cas général : la mise en copropriété d’un immeuble à usage d’habitation de plus de 10 ans. Pour les copropriétés existantes, il reste facultatif, quel que soit le nombre de lots : l’assemblée générale décide de le faire réaliser à la majorité simple, sur proposition du syndic ou de copropriétaires selon Justice.fr.

Le maire ou le préfet peut aussi exiger un DTG lorsque l’immeuble présente des désordres (insalubrité, péril). Sans réponse dans le mois, il peut le faire réaliser d’office, aux frais du syndicat des copropriétaires.

Quelle différence entre DTG et plan pluriannuel de travaux ?

Le calendrier par nombre de lots souvent associé au DTG concerne en réalité le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), obligatoire dans les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans.

	Diagnostic technique global (DTG)	Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)
Objet	État de l’immeuble, conformité, DPE, liste et coût des travaux sur 10 ans	Liste chiffrée et hiérarchisée des travaux à réaliser sur 10 ans, avec un échéancier
Obligatoire ?	Mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans ; demande du maire ou du préfet en cas de désordres	Copropriétés de plus de 15 ans : plus de 200 lots depuis 2023, 51 à 200 lots depuis 2024, 50 lots ou moins depuis 2025
Décision	Réalisation votée à la majorité simple	Mode d’élaboration à la majorité simple ; adoption à la majorité absolue
Lien entre les deux	Un DTG qui ne prévoit aucun travaux sur 10 ans dispense du PPPT	Le PPPT peut s’appuyer sur le DTG

Comment faire un Diagnostic Technique Global ?

Qui se charge de réaliser le DTG ?

Le Diagnostic Technique Global doit être impérativement réalisé par un professionnel. Il doit justifier de compétences en modes constructifs, équipements techniques et matériaux, par un diplôme, un titre professionnel ou une certification (articles D731-1 à D731-3 du Code de la construction et de l’habitation). On y trouve des architectes, des diagnostiqueurs immobiliers ou encore des bureaux d’études. Le professionnel intervenant pour la réalisation du DTG s’engage sur l’honneur à n’avoir aucun lien direct avec le syndic de la copropriété ou les professionnels du bâtiment en charge de l’entretien de l’immeuble (électricien, plombier, etc…) et doit justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. Il doit faire preuve d’impartialité totale à l’égard de la responsabilité du compte rendu.

Que doit contenir le DTG ?

Pour être reconnu comme valide, le Diagnostic Technique Global doit analyser un certain nombre de caractéristiques spécifiques de la copropriété :

Examen de l’état visible des parties communes, comprenant les éléments structurels de l’immeuble (couloirs, chaudière, canalisations, garde-corps…) mais aussi les espaces extérieurs (jardins, parcs…) destinés à l’usage collectif des copropriétaires, et les équipements partagés de l’immeuble ;
Évaluation de la conformité technique de l’immeuble face aux obligations légales et à la réglementation en matière de construction ;
Identification des opportunités d’amélioration dans la gestion à la fois technique et patrimoniale de la copropriété ;
Réalisation d’un diagnostic de performance énergétique pour le bâtiment;
Estimation succincte du budget alloué aux préconisations et liste des travaux nécessaires pour assurer la préservation du bâti permettant de garantir la sécurité des occupants, et permettre de réaliser des économies d’énergie, notamment ceux à mener dans les 10 prochaines années.

Combien coûte la réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) ?

Le coût d’un DTG est variable d’un expert à un autre et d’un bâtiment à l’autre. Dans ce cas, il est recommandé de demander plusieurs devis auprès d’entreprises concurrentes. Le prix d’un Diagnostic Technique Global oscille généralement entre 900 et 3000 € en moyenne. Il est proportionnel au nombre de lots présents dans la copropriété et varie en fonction de la situation géographique et aux caractéristiques de la copropriété. Lorsque le DTG inclut la réalisation supplémentaire d’un audit énergétique, son prix est plus élevé. Le coût est réparti entre les copropriétaires selon leurs tantièmes ; il n’est pas récupérable auprès des locataires.

Quels sont les risques en cas de défaut de DTG ?

Si un DTG est erroné, il risque de compromettre d’une part, la vente d’un appartement ou d’un immeuble pour lequel il a été réalisé mais également la sécurité de ses habitants. Un retard de Diagnostic Technique Global obligatoire ou des erreurs d’évaluation dans le rapport peuvent entraîner un litige entre vendeur et acquéreur, le DTG faisant partie des documents à remettre à l’acquéreur d’un lot. Dans le cas où un accident subviendrait dans l’immeuble, provenant d’un point de sécurité écarté par le DTG, le diagnostiqueur pourrait être rendu responsable des dommages et intérêts qui en découlent.

Questions fréquentes

Le DTG est-il obligatoire dans une copropriété de plus de 200 lots ?

Non, pas en soi. Ce qui est obligatoire au-delà de 200 lots depuis 2023, puis dans toutes les copropriétés de plus de 15 ans depuis 2025, c’est le projet de plan pluriannuel de travaux. Un DTG peut servir à l’établir.

Qui paie le DTG ?

Le syndicat des copropriétaires : le coût est réparti selon les tantièmes de chacun et peut être financé par le fonds de travaux. Il n’est pas récupérable auprès des locataires.

Le DTG doit-il être remis à l’acheteur d’un appartement ?

Oui. Le DTG, comme le plan pluriannuel de travaux, fait partie des documents de copropriété transmis à l’acquéreur d’un lot.

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