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Les loyers toulousains augmentent encore : 12,5 €/m² en 2025 selon l’OLL

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 22 janvier 2026

En 2025, se loger dans l’agglomération toulousaine coûte plus cher qu’il y a un an. Les derniers résultats de l’Observatoire local des loyers (OLL), piloté par l’Agence d’urbanisme et d’aménagement de Toulouse aire métropolitaine (AUAT), confirment un marché locatif sous tension, avec des hausses visibles et particulièrement marquées sur les petites surfaces.

Les loyers explosent dans l’agglomération toulousaine, mais pas que !

Premier indicateur à retenir : le loyer de marché médian a atteint 12,50 €/m² en 2025 dans l’agglomération toulousaine, contre 12 €/m² en 2024. Une progression qui confirme la persistance des tensions entre offre et demande.

Selon l’AUAT, bien que cette dynamique s’inscrive dans un contexte national tendu (accès à la propriété plus difficile avec la hausse des taux, baisse de la construction neuve, faible rotation), des facteurs locaux s’ajoutent également : attractivité de la métropole, forte proportion d’étudiants et dynamisme économique.

Sans surprise, la ville de Toulouse affiche un loyer médian de 13,30 €/m², contre 11,50 €/m² en périphérie. Mais selon l’OLL, les communes de première couronne (12,2 €/m²) et de seconde couronne (11,9 €/m²) se situent au-dessus des quartiers toulousains les plus abordables (11,4 €/m²). Autrement dit, s’éloigner ne garantit pas toujours une facture plus légère au m².

Autre nuance importante : si le m² est souvent moins cher hors Toulouse, le loyer mensuel total peut y être plus élevé parce que les logements sont généralement plus grands. L’étude évoque ainsi 664 € en moyenne en périphérie, contre 600 € à Toulouse (tous logements confondus).

T1, T2, T3 : des prix qui varient selon la typologie des logements

C’est le segment le plus exposé. Pour un studio/T1 d’environ 26 m², le loyer mensuel médian hors charges s’affichait à 465 € en 2025, soit +22 € par mois par rapport à 2024. Dans l’hypercentre, la hausse est également nette : 500 € en médian en 2025, contre 470 € en 2024. L’explication avancée par l’observatoire tient à la forte rotation sur ces biens (locations plus courtes), qui offre davantage d’occasions de réajuster le loyer au niveau du marché à chaque changement de locataire. 

Pour les logements de deux et trois pièces, l’évolution est plus modérée que sur les petites surfaces, tout en restant orientée à la hausse. Les T2 (554 € contre 538 €) et les T3 (700 € contre 695 €) progressent, mais sans saut aussi brutal que les studios ou les grands logements.

T4 et maisons : l’offre se raréfie, la tension remonte nettement

À l’autre bout du marché, les grands logements (T4 et plus) se font de plus en plus rares, alors que la demande reste soutenue (familles, mais aussi colocations). Résultat : 902 € de loyer médian mensuel en 2025, soit +60 € par rapport à 2024.

La pression est encore plus forte sur les maisons : 1 100 € par mois en médian pour une maison de 4 pièces ou plus, contre 1 000 € en 2024.

L’AUAT ajoute un élément structurel important : l’offre locative de maisons de 4 pièces et plus reste limitée (12% du parc locatif privé vide) et concentrée à près de 70 % dans les communes de la périphérie. Ce cocktail rareté + demande suffit souvent à entretenir la hausse.

Loyer médian 2025 pour l’ensemble des logements (€/m² HC)

Périmètre	Zone OLL/AUAT	Loyer médian 2025 hors charges
Toulouse	Zone 1 (hypercentre) : Saint-Sernin, La Grave, Saint-Étienne, Deltour.	15 €/m²
Toulouse	Zone 2 : Sept Deniers, Minimes, La Gloire, Guilhemery, Saint-Michel, Paul Sabatier, Amidonniers, Cartoucherie.	13,2 €/m²
Toulouse	Zone 3 : Barrière de Paris, Bonnefoy, Argoulets, Louis Bréguet, Pech David, Croix de Pierre, Arènes, Basso Cambo.	12,3 €/m²
Toulouse	Zone 4 : Barrière de Paris, Croix Daurade, Juncasse, Château de l’Hers, Montaudran, Fontaine-Lestang, Saint-Martin-du-Touch, Saint-Simon.	11,7 €/m²
Toulouse	Zone 5 : Ginestous, Lalande, Les Izards, Gramont, Lespinet, La Fourguette, Reynerie.	11,2 €/m²
Périphérie	Zone 6 : Seilh, L’Union, Saint-Jean, Montrabé, Balma, Saint-Orens-de-Gameville, Labège, Ramonville-Saint-Agne, Castanet Tolosan, Péchabou, Tournefeuille, Plaisance du Touch.	11,7 €/m²
Périphérie	Zone 7 : Labastide Saint Sernin, Pechbonnieu, Saint Loup Cammas, Saint Geniès Bellevue, Aucamville, Fenouillet, Beauzelle, Aussonne, Cornebarrieu, Pibrac, Pin Balma, Flourens, Quint Fonsegrives, Cugnaux, Portet sur Garonne, Roques, Saubens, Pinsaguel, Lacroix Falgarde, Auzeville Tolosane, Auzielle, Escalquens, Belberaud, Deyme, Montgiscard, Baziège.	11 €/m²
Périphérie	Zone 8 : Saint Rustice, Castelnau d’Estrétefonds, Bouloc, Vacquiers, Villeneuve-lès-Bouloc, Saint Sauveur, Cépet, Saint Jory, Bruguières, Lespinasse, Gratentour, Gagnac Sur Garonne, Saint Alban, Castelginest, Fonbeauzard, Launaguet, Montberon, Lapeyrousse Fossat, Castelmaurou, Rouffiac Tolosan, Beaupuy, Mondouzil, Mons, Drémil Lafage, Aigrefeuille, Lauzerville, Daux, Mondonville, Lévignac, Sainte Livrade, Lasserre Pradère, Mérenvielle, Brax, Léguevin, La Salvetat Saint Gilles, Fontenilles, Fonsorbes, Frouzins, Villeneuve-Tolosane, Seysses, Muret, Eaunes, Roquettes, Pins-Justaret, Villate, Labarthe-Sur-Lèze, Goyrans, Clermont le Fort, Aureville, Vigoulet Auzil, Vieille-Toulouse Pechbusque, Merville, Rebigue, Corronsac, Espanès, Issus, Pompertuzat, Montbrun Lauragais, Noueilles, Pouze, Belbèze-de-Lauragais, Donneville, Montlaur, Odars, Fourquevaux, Labastide Beauvoir, Varennes.	10,6 €/m²