Temps de lecture : 9 min

Majorités en copropriété : les règles de vote en assemblée générale

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 22 octobre 2026

Relu et validé par Éric FELIS

En assemblée générale (AG) de copropriété, toutes les décisions ne se votent pas selon les mêmes règles. Majorité simple, absolue, double majorité ou unanimité : le nombre de voix requis dépend de la nature du vote. Découvrez les différents niveaux de majorité.

Qu’est-ce que la majorité en copropriété et comment fonctionne le vote en AG ?

En copropriété, les décisions qui engagent l’immeuble sont prises collectivement, lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Chaque copropriétaire a le droit de voter, et il dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes (ou millièmes).

La loi du 10 juillet 1965 ne soumet pas toutes les décisions à la même règle de vote. Plus une décision engage lourdement la copropriété, plus la majorité exigée est élevée. On distingue quatre niveaux : la majorité simple (article 24), la majorité absolue (article 25), la double majorité (article 26) et, pour les décisions les plus graves, l’unanimité.

Le principe : la majorité applicable se calcule en voix, c’est-à-dire en tantièmes, et non en nombre de copropriétaires (sauf pour la double majorité, qui ajoute une condition de nombre). La nuance décisive tient à l’assiette du calcul : selon la règle, on tient compte soit des seules voix exprimées, soit des voix de tous les copropriétaires, présents comme absents.

Qu’est-ce que la majorité simple (article 24) ?

C’est la règle de vote la plus courante et la plus accessible : elle gouverne les décisions de gestion quotidienne de la copropriété.

Définition et mode de calcul

La majorité simple, dite majorité de l’article 24, correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas voté, ne sont pas pris en compte dans le calcul.

Concrètement, une résolution est adoptée à la majorité simple lorsque les voix « pour » l’emportent sur les voix « contre ». C’est la règle la plus facile à réunir, parce que l’assiette du calcul exclut les copropriétaires absents et non représentés.

Prenons un immeuble de 8 lots réparti en 5 000 tantièmes.

• À l’assemblée, les copropriétaires présents ou représentés pèsent 3 100 tantièmes.
• Les 1 900 restants sont absents et non représentés. 
• Sur le vote du budget prévisionnel, 700 tantièmes s’abstiennent, 1 500 votent « pour » et 900 « contre ». 
• La résolution est adoptée : seules comptent les voix exprimées et les 1 500 « pour » l’emportent sur les 900 « contre », sans qu’on tienne compte ni des absents ni des abstentions.

Quelles décisions sont votées à la majorité simple ?

La majorité de l’article 24 est celle des décisions de gestion courante. Elle s’applique notamment à l’adoption du budget prévisionnel, à l’approbation annuelle des comptes et de l’activité du syndic, ainsi qu’au vote du quitus. Elle régit aussi l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical.

Côté travaux, relèvent de la majorité simple :

• Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la santé et à la sécurité des occupants, 
• Ceux qui portent sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux,
• Et ceux qui assurent la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement. 
• Le remplacement d’un équipement vétuste par un équipement du même type (ascenseur, chauffage collectif) suit la même règle.

Sont également votés à la majorité simple :

• L’adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.
• Les modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires par la loi ou par un arrêté de police relatif à la sécurité ou à la salubrité publique.
• Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.
• La décision d’engager le diagnostic technique global.
• Ou encore la suppression d’un vide-ordures pour un impératif d’hygiène.

Qu’est-ce que la majorité absolue (article 25) ?

Plus exigeante que la majorité simple, elle s’applique aux décisions qui structurent la vie de la copropriété, à commencer par le choix du syndic. 

Définition et mode de calcul

La majorité absolue, dite majorité de l’article 25, correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble : présents, représentés et absents. C’est ce qui la distingue de la majorité simple, où les absents sont neutres.

Cette exigence plus lourde est tempérée par un mécanisme de second vote. Si la résolution n’est pas adoptée mais qu’elle a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Reprenons le même immeuble de 5 000 tantièmes.

• Une résolution portant sur l’installation de bornes de recharge recueille 1 900 tantièmes « pour ». 
• La majorité absolue suppose plus de 2 500 tantièmes (la moitié de 5 000) : elle n’est donc pas atteinte au premier vote. 
• Mais 1 900 tantièmes représentent plus du tiers des 5 000 voix du syndicat (le tiers vaut environ 1 667). 
• La condition du second vote est remplie : la même assemblée revote aussitôt à la majorité simple, sur les seules voix exprimées et la résolution peut alors passer.

Quelles décisions sont votées à la majorité absolue ?

La majorité de l’article 25 concerne les décisions plus structurantes. Elle s’applique d’abord aux organes de la copropriété : désignation ou révocation du syndic et approbation de son contrat, désignation ou révocation des membres du conseil syndical, constitution d’un syndicat secondaire.

Elle régit une large part des travaux et équipements :

• Travaux de transformation, d’amélioration ou d’addition (installation d’un ascenseur, d’un chauffage central collectif, création d’espaces verts, etc.),
• Travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre,
• Installation de compteurs d’eau froide divisionnaires, de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage,
• Installation ou modification d’une antenne collective,
• Installations électriques permettant la recharge des véhicules électriques sur les places de stationnement.

Elle s’applique enfin à l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes, à la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau, ainsi qu’au mode d’ouverture des portes d’accès de l’immeuble.

Qu’est-ce que la double majorité (article 26) ?

C’est la majorité la plus élevée après l’unanimité. Comme son nom l’indique, elle combine deux conditions et vise les décisions qui touchent à l’organisation de la copropriété.

Définition et mode de calcul

La double majorité, dite majorité de l’article 26, correspond à la majorité en nombre de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) représentant au moins les deux tiers des voix. Deux conditions doivent donc être réunies simultanément : une majorité de têtes et une majorité renforcée de tantièmes.

Un second vote allégé est prévu ici aussi. Si la décision n’est pas adoptée mais qu’elle recueille l’approbation de la moitié des membres du syndicat représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut procéder à un second vote à la majorité absolue de l’article 25.

• Dans notre immeuble de 8 copropriétaires et 5 000 tantièmes, une modification du règlement de copropriété est soumise à la double majorité. 
• Elle est adoptée si au moins 5 copropriétaires (la majorité des 8) réunissant au moins 3 334 tantièmes (les deux tiers de 5 000) votent « pour ». 
• Les deux conditions doivent être remplies ensemble : une majorité de propriétaires en nombre et les deux tiers des voix. 
• Si 5 copropriétaires votent « pour » mais ne totalisent que 3 000 tantièmes, la double majorité n’est pas atteinte.

Quelles décisions sont votées à la double majorité ?

L’article 26 est réservé à des décisions qui touchent à l’organisation même de la copropriété. Il s’applique à la modification ou à l’établissement du règlement de copropriété lorsqu’elle concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Il régit également la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation de la loge lorsqu’elle appartient au syndicat des copropriétaires, ainsi que les actes d’acquisition immobilière et certains actes de disposition portant sur les parties communes.

Dans quels cas l’unanimité est-elle requise en copropriété ?

L’unanimité est réservée aux décisions les plus lourdes de conséquences. Elle suppose l’accord de tous les copropriétaires : l’unanimité des seuls présents ou représentés ne suffit pas.

Relèvent notamment de l’unanimité l’aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble et, en principe, la modification de la répartition des charges. La suppression d’un équipement collectif (ascenseur, chauffage collectif) dépend quant à elle des circonstances : elle relève en principe de la double majorité de l’article 26, mais exige l’unanimité lorsqu’elle porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Cette dernière règle connaît toutefois une exception importante :

• Lorsque des travaux, des actes d’acquisition ou des actes de disposition sont décidés par l’assemblée à la majorité exigée par la loi, 
• La modification de la répartition des charges qu’ils rendent nécessaire est votée à la même majorité que celle qui a permis d’adopter la décision principale. 
• De même, un changement de l’usage d’une partie privative qui impose de revoir la répartition des charges se vote à la majorité absolue de l’article 25.

Quelle majorité s’applique aux travaux en copropriété ?

Il n’existe pas de règle unique : la majorité dépend de la nature et de l’ampleur des travaux. On peut retenir trois grands cas.

1. Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la sécurité des occupants relèvent de la majorité simple de l’article 24. C’est le cas des travaux portant sur la stabilité, le clos, le couvert ou les réseaux, et de la mise en conformité aux normes de salubrité et de sécurité.
2. Les travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition, ainsi que la création d’un élément d’équipement, relèvent de la majorité absolue de l’article 25. Y figurent aussi les travaux d’économies d’énergie et l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques.
3. Certains cas particuliers basculent d’une règle à l’autre selon leur impact. Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées se votent à la majorité simple s’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels, mais à la majorité absolue s’ils les affectent. Quant à la suppression d’un équipement collectif, elle relève en principe de la double majorité de l’article 26, voire de l’unanimité si elle porte atteinte à la destination de l’immeuble ou à la jouissance des parties privatives.

Comment contester une décision prise en assemblée générale ?

Une décision d’assemblée générale peut être contestée, mais à des conditions strictes de qualité, de délai et de motif. Sur la qualité : seul peut agir un copropriétaire opposant ou défaillant.

• Est opposant celui qui a voté contre une résolution adoptée, ou pour une résolution rejetée.
• Est défaillant celui qui était absent et non représenté lors du vote. Cette qualité s’apprécie résolution par résolution.

Un copropriétaire opposant ou défaillant à l’ensemble des résolutions peut demander l’annulation de l’assemblée générale entière.

Sur le délai : l’action doit être introduite dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal par le syndic. Si le syndic n’a jamais envoyé le procès-verbal, le délai est porté à cinq ans. Le recours s’exerce devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec l’assistance obligatoire d’un avocat, l’assignation étant délivrée au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.

Sur les motifs : ils sont variés (irrégularité de convocation, composition irrégulière de l’assemblée, violation des règles de majorité applicables à une résolution ou vote d’une question non inscrite à l’ordre du jour). Il n’est pas nécessaire de justifier d’un préjudice particulier pour contester une décision prise en méconnaissance de la loi.

Que se passe-t-il si aucune majorité n’est atteinte lors du vote ?

Tout dépend du niveau de majorité initialement requis, car la loi organise des « passerelles » vers une majorité plus accessible au sein de la même assemblée.

Lorsqu’une résolution soumise à la majorité absolue de l’article 25 échoue mais a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote a lieu immédiatement, à la majorité simple de l’article 24.

Lorsqu’une résolution soumise à la double majorité de l’article 26 échoue mais recueille l’approbation de la moitié des membres du syndicat représentant au moins le tiers des voix, un second vote peut intervenir à la majorité absolue de l’article 25.

Si aucune majorité n’est atteinte, même après le second vote éventuel, la résolution est simplement rejetée. Elle pourra être réinscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure. Dans le cas particulier où l’assemblée ne parvient pas à désigner de syndic, la loi prévoit une issue : le syndic peut alors être désigné par le président du tribunal judiciaire, à la demande d’un copropriétaire, du maire ou du président de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat.

Quelle majorité faut-il pour changer de syndic ?

La désignation d’un nouveau syndic, comme la révocation du syndic en place, se décide à la majorité absolue de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si aucun candidat n’atteint cette majorité mais que l’un d’eux recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat à la majorité simple de l’article 24 est possible.

En pratique, le changement en fin de mandat suppose d’anticiper. La copropriété doit inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée tenue dans les trois mois précédant la fin du contrat la désignation d’un nouveau syndic et la fixation de la date de fin du contrat en cours. Une étape préalable est prévue : le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat, obligatoire tous les trois ans, et ces projets sont notifiés aux copropriétaires en même temps que la convocation. La convocation et ses documents annexes doivent être reçus par les copropriétaires au minimum 21 jours avant l’assemblée. Un syndic désigné sur la base d’un contrat non annexé à la convocation s’expose à voir la décision contestée.

La révocation en cours de mandat obéit à une logique différente : elle doit être justifiée par des fautes suffisamment graves dans l’exécution de la mission du syndic et elle relève également de la majorité de l’article 25.